[אמיר שטיינהרץ]

טוביה שלום,

לפי הנתונים שמסרת בפנייתך עושה רושם שאמא עומדת בתנאי הזכאות לקבלת הנחה במס רכישה.

שים לב כי ניתן לבקש הנחה זו פעמיים בלבד וככל שהדירה תשמש למגוריה, גובה ההנחה אינו קבוע והוא נקבע על ידי רשויות המס לפי כל מקרה לגופו.

נקודה חשובה – יתכן ואמא בכלל אינה צריכה לשלם מס רכישה הואיל והיא עומדת בתנאים לדירה יחידה / סכום הדירה אינה מגיע למדרגה הראשונה, הייתי מציע לבחון גם אפשרות זו.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

[אמיר שטיינהרץ]

שי שלום,

אם אני מבין נכון את שאלתך, אתה למעשה שואל האם מתן תמורה לא שוויונית בין הדיירים הינה סיבה סבירה לסירוב לחתום על פרוייקט תמ"א 38, ככל שזו שאלתך התשובה חיובית, כמובן שיש לבחון תנאים נוספים.

הנני מציע כי בטרם תבצעו פעולה כלשהי תתייעצו באופן פרטני.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
03-6329444

[אמיר שטיינהרץ]

יוסי שלום,

הייתי שולח מכתב כי ככל והבעיה לא תתוקן בתוך X ימים, תאלצו לבטל את התשלום.
כמו כן, הייתי מוסיף כי ככל והבעיה לא תטופל תוך Y, הנכם רואים בכך כהפרה יסודית של ההסכם הואיל ולא ניתן לגור בדירה ללא אפשרות לחימום מי המקלחת.

מאמין שאחרי קבלת מייל כזה העניינים יסודרו,

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

[אמיר שטיינהרץ]

אווה שלום רב,

שאלתך מעט מורכבת והתשובה יכולה להשתנות בכל מיני פרמטרים,
על פניו לפי הנתונים המצויים בידי, ככל שאתם מחזיקים ביחד בשתי דירות ששווין יחד אינו עולה על כ- 2 מליון ש"ח, ניתן להשתמש (בתנאים מסויימים) בפטור "חד פעמי" לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין – ובכך מס השבח יהיה 0.

שימי לב כי ניתן לבחון אפשרויות נוספות, בטרם תחליטו לבצע המכירה אתם מוזמנים לפנות אלי ישירות כדי להבין הסוגיה באופן פרטני.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

[אמיר שטיינהרץ]

רמי שלום,

1. יש לוודא שהיורשים אכן היורשים על פי דין / צוואה של המנוח באמצעות צו ירושה מקורי / צו קיום צוואה..
2. יש לדאוג שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הירושים בטאבו כבעלים.
3. לעניין הערת האזהרה יתכן ומדובר בקרקע של המנהל ומשם לא ניתן למחוק הערה זו (שים לב שלא ניתן למכור בית מסוג זה לזרים – שאינם תושבי ישראל).

שים לב, אין בעיה לחתום על הסכם מותנה על פי הכללים שפירטתי מעלה, אני ממליץ לך בחום היות מיוצג על ידי עורך דין מטעמך הבקיא בתחום המקרקעין.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

[אמיר שטיינהרץ]

עליזה,

במסגרת הסכם לפינוי בינוי קיימות מספר ערבויות.
בין יתר הערבויות קיימת ערבות חוק מכר לפי שווי הדירה החדש, קרי במקרים מסויימים (אשר יקבעו במסגרת תנאי הערבות) תהי זכאית לממש את הערבות הבנקאית אשר תהא בשווי הדירה החדשה שהיית אמורה לקבל מסגרת הפרוייקט.

ללא קשר קיימת גם ערבות שכירות שניתנת בד"כ לתקופה של 12 חודשים, ללא קשר מתחייב היזם לשלם (בד"כ) אחת לרבעון את דמי השכירות.

באמצעות שתי ערבויות אלו (שהן אינן היחידות) את מוגנת, לא תזרקי לרחוב כי יש לך ערבות בשווי הדירה החדשה + 12 חודשים (בערך לשלם שכ"ד במקום בו את שוכרת).

ככל שהערבויות שניתנות לך במסגרת העסקה אינן מספקות (אשמח לבחון הנושא באופן פרטני) סירובך לא ייחשב כבלתי סביר.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

עליזה שלום,

נושא ערבות השכירות במסגרת הליך פינוי בינוי אינו מצויי בחוק (להבדיל מערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה).
אולם במסגרת החוזית עורך הדין המייצג את הדיירים אמור לקבל מהיזם ערבות שכירות לתקופת הבניה (בד"כ ערבות המתחדשת כל 12 חודשים, וניתנת ל 12 חודשים מראש).

ערבות השכירות אינה קשורה לבניה / הפסקתה והיא ניתנת במנותק.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

שגיא שלום,

שאלתך מתאימה יותר לרואה חשבון.
באופן כללי, אם מדובר במלאי עסקי, הדיווח הוא למס הכנסה ולא למיסוי מקרקעין, וכמו גם לרשויות מע"מ.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

ריבה שלום,

אינני יודע לאיזו שאלה דומה את מתכוונת – ברור שאפשר למשכן מקרקעין, משכון מקרקעין נקרא על פי חוק המקרקעין "משכנתא" (סעיף 4 לחוק המקרקעין).

לגבי ההסכם שלכם, לפי מה שאת כותבת הדיירים ימשכנו את כל הזכויות לטובת הבנק המלווה אומר למעשה שהבנק שנותן את המימון ליזם / קבלן ימשכן לטובתו את זוכיותיכם במקרקעין.

לסיכום: משכנתא = משכון של מקרקעין.

שימי לב, עסקת פינוי בינוי הינה עסקה מורכבת במסגרתה הייתי ממליץ לכם להיות מיוצגים על ידי עו"ד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

צבי שלום,

אנסה להתייחס לכל שאלותיך על אף שהן מעט כלליות:

1. מכיר את האזור היטב, הסכום נשמע לי הגיוני. ככל שהיתי רואה את הערכת השמאי הייתי יכול להבין למה התייחס / לא התייחס במסגרת חו"ד ומכאן להבהיר את העלות האמיתית לדעתי.
2. שאלת היטל ההשבחה צריכה להבחן על ידי שמאי מקרקעין שיבחן את התוכניות החלות על הקרקע ומשביחות את הנכס ככל שקיימות.
3. היטל השבחה חל בד"כ על מוכר נכס אולם בהסכם אפשר להחליט שיחול דווקא על הצד השני.
4. כנ"ל כמו תשובה 3.
5. ככל שמדובר בדירתך היחידה (ונכון למועד זה) מס הרכישה בהנחה ותרכוש לפי שווי של 1.4 מליון ש"ח יהיה 0 ש"ח.
6. עו"ד מייצג ומסים שצויינו מעלה, יתכן וקיימים תשלומים נוספים אך הם זניחים.
7. אין שוני לענין היטל ההשבחה / דמי ההיוון אם משנים את הצד הרוכש.

ככל שתחפוץ אשמח לסייע באופן פרטני.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

אסי שלום,

שאלתך כללית מידי ולכן אני מתקשה לענות עליך.
כל עסקה צריכה להיבחן לגופו של עניין הן לעניין הגדרת החברה אותה אתה מכין ואת אופן חישוב המסים שאתה משלם.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

אורנה שלום,

ראשית כולי תקווה שאת העסקה הנ"ל אינך עושה לבדך אלא באמצעות עו"ד המומחה בתחום המקרקעין.
שנית, עליך לדאוג כי בהסכם השכירות (אשר קיים כיום) ישנה אפשרות לבעל הדירה להסב / להמחות את הזכויות לצד ג' לרבות ובעיקר את השיקים /הערבויות והבטחונות שקיבל מהשוכרים.

ככל שתחפצי אשמח לסייע ברכישת הדירה כאמור באופן הבטוח והמתבקש.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

עידן שלום

יש לבחון את זכויות השימוש המותרות על פי התב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על האיזור.
במקרים מסויימים ניתן גם להגיש בקשה לשימוש חורג מהשימושים המותרים על פי התב"ע
את המידע אפשר לקבל במחלקת הנדסה של הרשות המקומית תחת תחום שיפוטה מצויה הקרקע.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

שלום רב,

ככל שאני מבין נכון אתה מבקש כעת לבצע שינוי רישום הבית המשותף (יש לבחון שמבחינה תבע"ית הדבר אפשרי – צפיפות וכיוצ"ב).

משרדי עורך בין היתר גם שינויים / רישומים מסוג זה – 03-6329444

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[אמיר שטיינהרץ]

אריק שלום רב,

ככל שהדייר המוגן גר בדירה לפחות 18 חודשים, ללא קשר למועד רכישתו מעמידר, יהיה זכאי (בכפוף לעמידתו בתנאי סעיף 49ב2 לחוק מיסוי מקרקעין) למוכרה מייד (בלא המתנה של 18 חודשים נוספים).

ראה לענין זה החלטת מיסוי 3591/14

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

[מאת]

תגובות