[אלון כהן]

ראשית, אני מתנצל על העיכוב בתגובה.

לצערי אני סבור שאין לך הרבה אלטרנטיבות שכן נראה שאת אותן התשובות שנותן המשכיר לשוכרים החלופיים הוא היה נותן לך אם היית שואל על התקופה שלאחר תום השכירות וכאמור השוכר החלופי נכנס בנעליך.

כמובן, שכדאי לבחון את נוסח הסכם השכירות על-מנת לראות אם יש אלטרנטיבה חלופית עבורך.

בהצלחה

[אלון כהן]

שלום רב,

נתחיל מהסוף, רואה חשבון הוא איש המקצוע שמטפל בנושא מיסוי הכנסה משכירות.

לאור האמור אני מציע כי תפני לרואה חשבון להתייעץ איתו לגבי הנושא.

בהצלחה

[אלון כהן]

לשני המסלולים המתוארים (רישום הדירה בחלקים לא שווים / הוצאת סכום כסף מהאיזון) משמעויות רבות, יש לבחון את המקרה הספציפי ונראה לי שהפורום הוא לא המקום הנכון לדיון מסוג זה.

אמליץ לפנות לעורך דין על מנת לבחון את האפשרויות בכדי לבחור את הדרך הנכונה עבורכם.

[אלון כהן]

אם מדובר בדירה יחידה (מתאפשר גם במקרה של דירה חלופית, בכפוף למכירת הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרכישה או 12 חודשים ממסירה (אם נרכשה מקבלן)) חישוב המס הוא כזה שבגין שווי הדירה עד 1,623,320 ישולם מס בשיעור 0%.

[אלון כהן]

שלום רב,

ככלל, אם פספסת את המועד האחרון להגשת התנגדויות לא תוכל להתנגד, על אחת כמה וכמה אם בניית הבניין נעשתה כדין והיא עומדת להסתיים.

ייתכן שישנה אפשרות לקבל פיצוי בגין ירידת הערך.

[אלון כהן]

שלום רב,

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע שבעלי הדירה חבים בתשלום לועד הבית.

זכותך החוזית מול שוכר הדירה עומדת לך, אך היא לא שוללת את חבותך הישירה לועד.

לאור האמור, אני סבור שעליך לשלם את דמי ועד הבית ולדרוש את הסכום אותו שילמת מהשוכר וככל שלא ישלם, תפעיל את הכלים המשפטיים הנתונים לך (פקדון, ערבות, שיק ביטחון, תביעה משפטית וכד').

בהצלחה

[אלון כהן]

שאלתך כללית מדי לטעמי אך אנסה להשיב עליה בכל מקרה.

אם בבניין שלוש דירות, ובעלי הבניין הם שלושה בעלים במושע, ולכל הבעלים יש חלקים התואמים בקירוב את שווין של כ"א משלוש הדירות.

סביר להניח שבמסגרת הליך של פירוק שיתוף ביהמ"ש יקבע כי יש לערוך חלוקה בעין באופן שכל בעלים יקבל דירה אשר שוויה תואם את שיעור בעלותו במקרקעין, כמו-כן, ייתכן שיקבע תשלומי איזון.

אם תשובתי אינה תואמת את המצב העובדתי במקרה שלך אשמח אם תפנה אלי עם עוד מידע.

[אלון כהן]

צריך לראות את נוסח סעיף הפיצוי.

אם קבוע בחלוף תקופת הגרייס ישולם הפיצוי מהיום הראשון לאיחור, אז אתה יכול לדרוש פיצוי עבור חודשיים עם חלוף תקופת הגרייס.

אחרת (אם קבוע שהפיצוי ישולם רק בגין התקופה לאחר הגרייס) תוכל לבקש את הפיצוי בתום כל חודש החל מתחילת החודש השלישי.

בכל מקרה מכיוון שמדובר בקבוצת רכישה אני לא בטוח שיש לך זכות אישית לפיצויים, מכיוון שהקבוצה התקשרה עם הקבלן ולא אתה באופן אישי, ולכן ייתכן שהקבוצה צריכה לדרוש את הפיצוי והפיצוי יחולק לחברי הקבוצה.

אם יש לך שאלות נוספות, אני מציע שתפנה אל עו"ד עם ההסכמים הרלוונטיים כדי לקבל את התשובות הנכונות למקרה הפרטני שלך.

[אלון כהן]

1.המקרה הרגיל הוא נכות צמיתה בשיעור 75% ומעלה (ישנם מקרים נוספים).

2. לא, אבל יש תקרה לחישוב המפוחת (החישוב אינו ללא מס אלא בשיעור של 0.5%) במקרה של דירה יחידה.

3. התשובה תלויה בתשובה לשאלה האם הדירה הנרכשת היא דירה יחידה או לא. אשמח אם תפרט את מצבך.

4. אין מס שבח, כי אין שבח. מס רכישה ששולם, לא יוחזר. ואם היתה השבחה או היטל אחר בו חוייב הנכס יהיה צורך לשלם את ההיטל.

[אלון כהן]

שאלתך אינה נוגעת לדיני מקרקעין ולכן אמורה להשאל בפורום דיני משפחה או פורום גירושין.

[אלון כהן]

התשובה היא לא.

1. אין פטור ממס רכישה – ישנו חישוב מופחת לרוכשי דירה ראשונה.
2. החישוב המופחת ניתן במקרה שלך רק אם תמכרי את הדירה שכבר בבעלותך תוך שנה מקבלת הדירה החדשה.

נקודה נוספת למחשבה – מכירת דירה לפני קבלת טופס 4 תחייב אותך במס שבח מלא (25% על השבח).

לעניות דעתי, בכל מקרה בנושאי תכנון מס הנוגעים למיסוי מקרקעין, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.

[אלון כהן]

במקרה הקלאסי, יש לאתר את הגוש והחלקה של הנכס:

ולהפיק נסח רישום מקרקעין:

בנסח מופיעים פרטי הבעלים.

אדגיש כי ישנם מקרים בהם הבעלות רשומה אצל גורמים אחרים.

באשר לשאלתך השנייה, במידה והבנתי אותך נכון, התשובה היא שאין מרשם ציבורי המאפשר לך לעשות בירור בנוגע לרשימת הנכסים אשר בבעלות צד שלישי. למרות האמור, כל אדם יכול לבקש מרשויות מיסוי מקרקעין פירוט על העסקאות שהוא עצמו ביצע.

[אלון כהן]

אפשר וכדאי לנסות להגיע להבנות עם הקבלן אשר הולמות את שווי חלקך בנכס או לחלופין קביעת מנגנון שמאי נטרלי שיקבע את שווי זכויותייך.

ככל שהמו"מ הנ"ל לא יצלח, והקבלן יפעל לפירוק השיתוף (דבר אשר הוא ככל הנראה זכאי לו), את תהי רשאית במסגרת פירוק שיתוף (אם תוגש נגדך תביעה) לעמוד על זכותך למכור את חלקך בנכס בהתאם לשוויו האמיתי (בהתאם להערכת שמאי מטעם ביהמ"ש).

מומלץ לקבל ליווי משפטי במקרה בו הסכמות כאמור בפסקה הראשונה לעיל מקבלות עיגון בהסכם וכמובן במקרה בו יפנה הקבלן להליך של פירוק שיתוף.

[אלון כהן]

ראה תשובתי לכוכי.

[אלון כהן]

שלום רב,

אם אתם סבורים שהשימוש הנ"ל מהווה מפגע בטיחותי, אני סבור שכדאי שתפנו גם לרשות לכיבוי והצלה.

בנוגע לסמכות השיפוט במקרה, לצערי אין לי ניסיון במקרה זהה כך שאין לי תשובה חד משמעית בשבילכם, על פנוי העניין אינו בסמכות המפקח על מקרקעין, אך ייתכן שניתן לפנות אליו אם ישנה הוראה בתקנון המוסכם הנוגע לשימוש המותר בחניות.

אמליץ כי תפנו אל עורך דין על-מנת שיבחן לעומק את נושא הפורום הנכון לדון במקרה.

[מאת]

תגובות