[אלון כהן]

שלום רב,

שאלתך היא לא משפטית, על אף שאולי ראוי להתייעץ עם עורך דין לפני שמתקשרים בהסכם כמתואר

בכל מקרה חשוב להדגיש שחתימה בפני עורך דין לא משנה את טיב העסקה, אפשר לחתום אצל עורך דין גם על הסכם לפיו רוכשים גפרור במיליון שקל.

לסיום אבקש להזכיר לך שאין מתנות חינם.

[אלון כהן]

שלום רב,

ההחלטה לא תחול על בעלי הדירות שלא הסכימו לה, שכן לא עוגנה בתקנון הבית המשותף.

בהצלחה

[אלון כהן]

לצערי התשובה היא כן

[אלון כהן]

א. כן, פטור ממס שבח ניתן רק לדירה יחידה (בכפוף להתקיימות תנאים נוספים, כמפורט בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין), אם לא העברתם/ מכרתם את הדירה הראשונה לצד שלישי, הדירה השנייה אינה דירתכם היחידה.

ב. כאמור, הדרישה היא כביום המכירה הדירה הנמכרת תהא דירתכם היחידה (בכפוף להתקיימות תנאים נוספים, כמפורט בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין) ולכן אין תקופת המתנה.

בהצלחה

[אלון כהן]

שלום רב,

התחייבותך למכירת הדירה הישנה תוך 12 חודשים מקבלת הדירה החדשה היא לא גמישה, אם לא תמכור את הדירה במועד תצטרך לשלם ריבית, הצמדה וקנסות בקשר למס הרכישה של הדירה החדשה.

העובדה שהורסים את הדירה הישנה אינה מהווה מכירה של הדירה הישנה ולכן לא מהווה עמידתך בהתחייבויותך.

אם תמכור את הדירה הישנה לאחר הריסתה הבעיה שתתעורר לך תהיה במס השבח שכן מכירת דירה הרוסה לא תאפשר לך שימוש בפטור ממס שבח.

בכל מקרה, לאור העובדה ששאלתך מעניינת וחשובה במציאות בה התחדשות עירונית מהווה חלק גדול מאוד מהעסקאות בארץ, ראיתי לנכון לפנות אל קולגה – עו"ד עידו שחם, עו"ד, שמאי ויוצא רשות המסים, שגם יביע את עמדתו בנושא.

בהצלחה!

[אלון כהן]

ניתן לבדוק במערכת הרשם לעיניי ירושה האם הוצאו ליורשים צווי ירושה / קיום צוואה ומי הגורם אשר טיפל בקבלת הצווים ולפנות אליו.

[אלון כהן]

שלום רב,

חובת התשלום לועד הבית חלה על הבעלים של הדירה.

בהנחה שהבעלים של כל החנויות הוא אותו אדם, ההחלטה מי ישלם לכם היא לא של הועד, אלא של הבעלים, בהתאם לחוזים עליהם חתם על שוכרי החנויות.

[אלון כהן]

שאלתך בעיקרה לא משפטית ולא אוכל להשיב לה.

בכל מקרה, אציין כי במקרה של שדרוג הדירה תמורת תוספת תשלום, ישולם מס רכישה בגין תוספת התשלום עבור השדרוג.

[אלון כהן]

התשובה לשאלתך אינה חד משמעית, אך אני סבור שניתן להגיש תביעה למפקח על מקרקעין בקשר להוצאות שנגרמו בקשר לניקיון הלכלוך שיוצרת המספרה.

את התביעה ניתן להגיש נגד הבעלים והשוכר.

[אלון כהן]

אם אני מבין נכון את דברייך, לבן זוגך יש חשבון שבהתאם להסכם הממון שייך רק לו והוא עושה בכספים בחשבון (כספים שלו) שימוש שלא מקובל עלייך.

אם כך הדבר יש להניח שהסכם הממון קובע שבן זוגך רשאי לעשות ברכוש שלו כל שימוש שרואה לנכון ולכן איני רואה את הבעיה בכך.

מכיוון שתשובתי מבוססת על ניחושים, אציע לך לפנות לעו"ד עם ההסכם ולקבל את חוות דעתו.

[אלון כהן]

1. אין בעיה לחתום על הסכם לאחר רישום להגרלת מחיר למשתכן. הגדרתכם כידועים בציבור לא נובעת רק מהצהרתכם למחיר למשתכן.

בכל מקרה (גם אם לא הייתם מגישים מועמדות למחיר למשתכן), במידה ותחתמו על הסכם ממון, אמליץ לאשרו בבית המשפט לעינייני משפחה, על אף שהחוק לא מחייב אתכם, שכן אישורו על-ידי ביהמ"ש יקשה על ביטולו בעתיד על-ידי בית המשפט.

2. בקשר לשאלה זו אמליץ לך להיוועץ בעורך דין אשר ייצג אותך/אתכם בניסוח הסכם הממון.

[אלון כהן]

איני בטוח שאני מבין את הסיפור המלא, אך בעקרון הכל תלוי בנוסחו של הסכם הממון.

חלוף הזמן כשלעצמו לא אמור להפקיע הסכם ממון.

[אלון כהן]

1. החוזה מבוטל ביום שחתמתם על הסכם הביטול.
2. על אף האמור, האינדיקציה לכך שאדם הוא בעלים של דירה, ברוב הרשויות, היא דיווח למיסוי מקרקעין על עסקת רכישה שלאחריה לא דווח על מכירת הדירה (או ביטול העסקה) – לכן הייתי מציע לטפל בדיווח בהקדם.
3. רישום הערת אזהרה אינו אינדיקציה לכלום.

[אלון כהן]

ראשית, אציין שאיני בטוח שיש משמעות קריטית לציר הזמן במקרה המוצג, שכן החלק שבגינו אתם חבים בהלוואה הוא לא שלכם (תצטרכו לפרוע אותו מהבנק במקרה של מימוש).

לאור האמור, ייתכן שיהיה נכון לקבוע את שיעור הבעלות בדירה בהתאם לנוהג במקרים דומים (ואף לקבוע אותו בהסכם ממון), כדלקמן:

20%+37.5% = 57.5% – רעות.
5%+37.5% = 42.5% – בת הזוג.

יש להדגיש כי הפתרון שלכם הוא אפשרי אך אי-קביעת שיעורי הבעלויות מראש וקביעה שייעשו חישובים בדיעבד כרוכים בסיכון שבמקרה של פרידה לצדדים תהיה פרשנות שונה למנגנון – לגישתי הוודאות והבהירות הינן בחשיבות עליונה.

בכל מקרה, שאלתכם הינה בעיקרה כלכלית ולא משפטית ולכן אמליץ לכם להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום הכלכלי (רו"ח וכד').

[אלון כהן]

אין ל-"יו"ר" ועד הבית (הנציגות) סמכות לקבל החלטות לבדו.

ישנן החלטות שהוא יכול לקבל יחד עם רוב הנציגות, ישנן החלטות שיש צורך ברוב הנוכחים באסיפת דיירים וישנן החלטות שנדרש רוב אחר (כגון רוב בעלי הדירות).

בנסיבות מסויימות אני סבור שבמקרה האמור ניתן להפסיק את ההתקשרות עם המנקה בהחלטת רוב הנציגות.

[מאת]

תגובות