[אלון כהן]

שלום רב,

1. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, קובע כי "תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;. על פניו, נראה כי אם העניין הוא פרסום מודעה בלבד, אין הדבר עונה על ההגדרה לפי החוק.

2. חוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971 קובע כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר. יחד עם זאת, אין אין באי-קיום ההוראה הנ"ל כדי לגרוע מתוקפו של החוזה; כמו כן קובע החוק כי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים. מכאן נראה, שלא ניתן נכון להיום להתקשר בהסכם און ליין עם חתימה אלקטרונית.

[אלון כהן]

שלום רב,

אינני בטוח שהבנתי את המצב. האם השוכרים עזבו את הדירה או שמא ההמחאות בוטלו ואילו הדיירים נותרו להתגורר בדירה ומסרבים לפנות?
באופן כללי, בדר"כ, לשוכרים אסור לבטל שיקים כל עוד לא בוטל ההסכם. יש לבדוק את סעיפי היציאה מההסכם בהסכם הספציפי עליו היו הצדדים חתומים.

[אלון כהן]

היי בוריס,
הואיל ולפי המתואר מדובר בעסקאות מכירה ורכישה רגילות (היינו – לא מדובר בהעברה ללא תמורה וכד') הצדדים יצטרכו לשלם מיסים כבכל עסקת מכר (ההורים יצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה, ככל שחל, בגין מכירת הבית שלהם וכן מס רכישה בגין רכישת הבית של הילדים; ואילו הילדים יצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה, ככל שחל, בגין מכירת הבית שלהם וכן מס רכישה בגין רכישת הבית של ההורים). בכל מקרה, כדאי שכל הצדדים יבדקו היתכנות לפטורים וזכאויות לחישוב מס לינארי, כדי לדעת את גובה המס לו הם חשופים.

[אלון כהן]

ראשית יש להבהיר כי אין פטור ממס רכישה בהעברה ללא תמורה בין קרובים (בין אם מדובר בתושבי חוץ או תושבי ישראל).
בהעברה ללא תמורה בין קרובים מס הרכישה יהיה 1/3 מסכום המס.

גם לעניין מס השבח נדגיש כי לא מדובר בפטור כי אם בדחיית מס (כלומר בשלב בו ירצה הבן למכור את הדירה שנתקבלה מאביו ללא תמורה, הוא ייכנס בנעלי האב לעניין חישוב מס השבח בתאריך רכישת הדירה ובמחיר הדירה).

לשאלתך – גם תושבי חוץ יהנו מההטבות בעניין מס שבח (דחיית מס כאמור) ומס רכישה (שליש כאמור) במקרה של העברה ללא תמורה בין קרובים, ובלבד שעומדים בכל התנאים הנדרשים (למשל – אין למעביר תושב החוץ דירות נוספות למעט הדירה המועברת – לא בישראל ולא במקום מגוריו בחו"ל).

[אלון כהן]

שלום רב,

ראשית אני מקווה שהבנתי את שאלתך:

1. ככל שאתם בעלים של דירה ואתם מוכרים אותה קודם לרכישת דירה אחרת (וכמובן בהנחה שאין לכם כל דירה נוספת ו/או חלק בדירה העולה על 1/3) – חישוב מס הרכישה בדירה החדשה יעשה לפי חישוב דירה יחידה.

2. ככל שאתם רוכשים דירה חדשה קודם למכירת הדירה הקיימת, כדי להיות זכאים לחישוב מס רכישה לפי דירה יחידה, עליכם להתחייב ולמכור את הדירה הנוכחית שלכם בתוך 18 חודשים מחתימת ההסכם לרכישת הדירה החדשה.

במכירת נכס לקרוב (בתמורה, להבדיל מהעברה ללא תמורה), אין חישוב מס מוטב.

[אלון כהן]

ראשית נבקש להבהיר כי אין דבר כזה "לרשום דירה על שמך". במצב הדברים המתואר – אמך קונה עבורך דירה לכל דבר ועניין.

לשאלותיך:
1. ככל שבעתיד תבקש לרכוש דירה ובאותה העת תהיה בבעלותך דירה נוספת (כלומר הדירה החדשה תהא בעצם דירה שניה), הדבר ישפיע עליך באופן חישוב מס הרכישה שיוטל על הדירה שתרכוש. כלומר, לא תהיה זכאי לפטור דירה יחידה וחישוב המס לא יעשה לפי מדרגות מס אלא לפי חישוב דירה שניה.

2. הנושא אינו מדיני המקרקעין, אולם נבקש לציין כי נכון להיום ככל שיש בבעלותך דירה הדבר עלול לפגוע בזכאותך להנחות בתכניות דוגמת מחיר למשתכן וכד'.

לעניין נושא המשכנתה – ככל שיש דירה בבעלותך הדבר עלול להשפיע על נושא המשכנתה אולם נושא זה אינו מתחום דיני המקרקעין ועל זה נמליץ לך להתייעץ בנוש זה עם יועץ משכנתאות.

[אלון כהן]

בהתאם לסעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) דירה שנתקבלה בירושה וחלקך בה אינו עולה על מחצית לא תיחשב במניין הדירות.

[אלון כהן]

מה השאלה?

[אלון כהן]

בהתאם למה שכתבת, וייתכן שמקריאה של ההסכם נגיע למסקנה אחרת, נראה שאת צודקת והסעיפים אינם סותרים.

[אלון כהן]

נראה כי המקרה המדובר מורכב מדי למענה בפורום זה, ככל שברצונך לקבל ייעוץ משפטי אתה מוזמן לפנות אלינו.

[אלון כהן]

התשובה אינה מדיני המקרקעין, אך ככל שהמרפסת שלכם, על אף שאתם לא בונים אותה, מופיעה בהיתר, יש היגיון בכך שדורשים את השתתפותכם בעלויות.

[אלון כהן]

שלום אברהם,

ככל שהשוכר לא משלם דמי שכירות ניתן לפתוח בהליך לפינוי מושכר אשר לוקח כ-3 חודשים ומאפשר פינויו מהדירה, אך לא מאפשר עמידה על זכויותיך הכלכליות מולו.

עמידה על הזכויות הכלכליות מול השוכר תיעשה בהליך של סדר דין מהיר/מקוצר אשר יקחו יותר זמן, ככל הנראה בהם יעלה השוכר טענות באשר לנזקים כלכליים שאתה גרמת לו.

באשר לניתוק החשמל והמים – לך כבעלים של דירה אסור לפעול באופן פוזיטיבי לניתוקם. יחד עם זאת, ככל שהרשות תבחר לנתק אותם בעצמה – זה דבר שיכול לקרות.

נבקש להדגיש בפניך כי מצב שבו שוכר מחזיק בדירה ולא משלם דמי שכירות אינו תקין גם אם יש ליקויים בדירה. ככל שאכן יש ליקויים רשאי השוכר להודיע כי הוא מבטל את ההסכם ולפנות את הדירה בגלל הליקויים (לא בהכרח זכאי לדבר) או לחילופין לדרוש את התיקון.

[אלון כהן]

שלום רב,

אחוזי ההסכמה הנדרשים לשם פנייה למפקח על מקרקעין, הינם כדלקמן:
1. בפרוייקט תמ"א 38 (חיזוק מבנים) – 2/3 מבעלי הדירות שבבעלותם לפחות 2/3 מהרכוש המשותף (66.66%).
2. בפרוייקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) – 4/5 מבעלי הדירות שבבעלותם לפחות 4/5 מהרכוש המשותף (80%).

[אלון כהן]

לצערי, כן, תחוייב במס שבח, כאשר לצורך חישוב מס השבח תיכנס לנעליהם של הוריך, מה שיכול להטיב עמך בחישוב מס השבח לפי מסלול הלינארי המוטב.

[אלון כהן]

איני מבין את הגדרתך "נמצא בו הרבה".

מחסן משמש לאחסנת ציוד.

"המצאות רבה" במחסן נשמעת לי כמו דרך מתחמקת לומר שמדובר בשימוש כעסק/דירה, שימושים אלו אסורים במחסן ומהווים שימוש חורג מהיתר.

[מאת]

תגובות