[אלון כהן]

שמחתי לסייע

[אלון כהן]

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע (בכפוף לכך שהדירה נרכשה לאחר שנכנס לתוקף), כי קבלן יכול לאחר במסירת נכס עד חודשיים ממועד המסירה החוזי וזאת ללא תשלום פיצויים (לאחר מכן משלם רטרואקטיבית).

במידה והוסכם בנספח השינויים שהוזמנו בדירה על דחיית מועד המסירה, התאריך החוזי הינו תאריך המסירה בתוספת תקופת הדחייה.

תת-סעיף ג' לסעיף הנ"ל מאפשר לקבלן לדחות את המסירה לתקופה נוספת בשל נסיבות שאינן תלויות בקבלן ("שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו") ובלבד שהוסכם על כך בהסכם הרכישה (במקרה שלך נראה שכך סוכם), על כן, שאלתך הינה בעיקרה ראייתית ולא משפטית, ז"א האם הסיבה לאיחור כנטען על-ידי הקבלן היא הסיבה האמיתית לאיחור (האם יש אסמכתאות על-כך?) והאם לא הייתה לקבלן השפעה על האיחור כאמור והאם יכול היה למנוע אותו (הזמין את חברת חשמל באיחור, לא שיתף פעולה עם חברת חשמל וכד').

ישנם קבלנים שמתחייבים למסור הודעות על איחור כאשר מתגבש האיחור (ולא במועד המסירה), אך איני יודע אם כך המקרה אצלך ולכן לא ברורה המשמעות של הדיווח בדיעבד במקרה שלך.

אני סבור שמקרים כאמור מצריכים בדיקה יסודית ופרטנית תוך דרישת אסמכתאות והסברים מהקבלן.

בהצלחה!

[אלון כהן]

ככל שמדובר בחלק מהרכוש המשותף, ניתן לפנות אל המפקח על בתים משותפים בבקשה לסלק את המבנה ולהשיב את השטח למצבו המקורי.

במקרה בו מדובר בשטח הצמוד לדירה ייתכן שגם יהיה ניתן לפנות אל המפקח על בתים משותפים בטענה שהשימוש בהצמדה שונה מהמוגדר בתקנון, אך הדבר מצריך בדיקה מעמיקה של המקרה ושל מסמכי הבית המשותף.

בכל מקרה, ניתן לפנות בתלונה למחלקת פיקוח על הבנייה ברשות המקומית, שכן מדובר בחריגת בנייה, זאת מכיוון שבניית מחסן דורשת הוצאת היתר בנייה.

[אלון כהן]

התשובה תלויה בתוכנו של הצו – ככל שניתן לבצעו בהליכי הוצאה לפועל או על-ידי אדם אחר, ניתן לפנות אל לשכת ההוצאה לפועל, במידה ולא, ניתן לפנות בבקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט.

בהצלחה!

[אלון כהן]

על פניו, הסכסוך המתואר הינו בסמכות המפקחת.

על אף האמור, אני סבור שבמקרה כאמור עדיף למצוא פתרונות חלופיים לבעיה (כגון ניתוק מעצור הדלת או ניהול דין ודברים עם השכנה) מאשר להגיש תביעה על עניין פעוט שכזה, שכן הגשת תביעה כזו עלולה להראות תמוהה למפקח, מה גם שאם ברור לשכנה שמה שהיא עושה הוא אסור ואין כל סעד אופרטיבי שיכול המפקח להעניק, איזו תועלת תעלה מפניה אל המפקח?

[אלון כהן]

לרוב מסמך הזמנת השינויים בדירה מפרט את תקופת הדחייה במועד המסירה כתוצאה מביצוע השינויים, כך שקודם כל הייתי ניגש אל המסמך הנ"ל לבדוק את הנושא.

אם תקופת האיחור לא מוגדרת במסמך הנ"ל, חובת ההוכחה שהדחייה נגרמה כתוצאה מהזמנת השינויים מוטלת על הקבלן, כך שאם תדרשו את קבלת הפיצויים ובפועל אין כל קשר בין האיחור במסירה לבין הזמנת השינויים, תהיו על-פניו זכאים לקבלם.

[אלון כהן]

הקלד אתהתנאים העיקריים לקבלת הפטור לדירה יחידה הינם כדלקמן:

1. מדובר בדירתו היחידה של המוכר.
2. המוכר בעל הזכות בה במשך 18 חודשים מיום שהיתה לדירת מגורים.
3. המוכר לא השתמש בפטור זה במשך 18 חודשים.

לאור התנאי השני לעיל, דבריו של המתווך אינם נכונים – עליך להחזיק את הדירה במשך 18 חודשים כתנאי לשימוש בפטור.

אציין כי ישנם תנאים נוספים וחריגים לפטור ולכן אמליץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום מיסוי המקרקעין לשם בדיקה מעמיקה של המקרה. תגובתך

[אלון כהן]

האינטואיציה שלך נכונה, במקרה כאמור אין כמעט משמעות לקביעת הסדרי הראייה בהסכם.

ככלל הכרעות בנושאים הנוגעים לילדים לא ניתנות לשיקול דעתם של הצדדים, אלא לשיקול דעתו של ביהמ"ש אשר יכריע לפי טובת הילד, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על ילדים שטרם נולדו.

[אלון כהן]

בעקרון מכירת דירת מגורים יחידה מזכה בפטור מתשלום מס שבח (בכפוף לתקרת הפטור וחריגים).

עם זאת, סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במקרה בו נכס נמכר ומחיר התמורה הושפע מזכויות בניה קיימות או צפויות אשר יאפשרו בניית נכס בעל שטח גדול יותר משטח הנכס הנמכר, יהיו זכויות הבניה הלא מנוצלות חייבות במס שבח מלא.

ולכן במקרה שלך, תהיה פטור ממס שבח בגין הקיים בשטח אך יהיה צורך להעריך את שווי זכויות הבניה הלא מנוצלות כדי לקבוע מה סכום מס השבח בו אתה חייב, לעניין זה אמליץ לפנות לשמאי מקרקעין (המלצתי זו נכונה לגבי ממכר של כל נכס צמוד קרקע) ולעו"ד מומחה לדיני מקרקעין.

נוסף על האמור, על המכירה כאמור ככל הנראה יחול היטל השבחה בגין תוספת זכויות הבניה.

[אלון כהן]

ככל שיש בינך לבין זוגתך הסכמה שהדירה שייכת רק לך הייתי ממליץ להעלות את ההסכמה הנ"ל על הכתב, במסגרת הסכם ממון.

באשר לשאר שאלותיך אמליץ לפנות לפורום דיני משפחה.

[אלון כהן]

בהתאם לתיאור הדברים שלך, אם לא יחתם ביניכם הסכם ממון, דומה כי בנסיבות מסוימות הדירה תהיה של שניכם במקרה של פירוד.

עם זאת, בהסכם הממון אפשר לקבוע כל הסדר כלכלי אחר, ההסכם אמור להעלות את ההסכמות ביניכם על הכתב, אך נשמע כי בשלב זה אין ביניכם הסכמות בנוגע לבעלות בדירה ולכן אציע כי לפני חתימה על ההסכם תדברו ביניכם ותחליטו מה נכון לשניכם במצב האמור, לאחר מכן הייתי ממליץ לכל אחד מכם לפנות לעו"ד מטעמו על-מנת שיהיה מי שיגן על האינטרסים של כל אחד מכם במסגרת ניסוח הסכם הממון.

[אלון כהן]

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר העברה במתנה של דירת מגורים לקרוב (בן עונה להגדרת החוק לקרוב) בפטור* ממס שבח, כאשר הנעבר (הבן) יחוייב בשליש מס הרכישה שבו היה חייב אילו היה רוכש את הדירה מזר.

* יש להדגיש כי לא מדובר בפטור של ממש מתשלום מס השבח, אלא בדחיית מס – זאת אומרת שכאשר הנעבר יבקש למכור את הדירה הוא יכנס בנעלי המעביר לעניין שווי רכישת הנכס ומועד רכישת הנכס לעניין חישוב מס השבח (כאילו המעביר הוא המוכר).

[אלון כהן]

1. עליכם להפנות שאלה זו אל רואה חשבןו.

2. המלצתנו הינה תמיד לפנות אל עורך דין על-מנת לנסח הסכמים במקרקעין, שכן אי-הסדרת נושאים חשובים עלולה לגרור בעיות מיותרות בהמשך הדרך. לעניין תקופת הזמן, בתקופות שכירות קצרות (עד 10 שנים) אין לנו המלצה מסוימת, זהו עניין מסחרי הנתון לשיקול דעתכם כמשכירים .

3. איננו מכירים את נסיבות המקרה המתואר, אך אם החניה רשומה בבעלותכם בלשכת רישום המקרקעין (או שאתם זכאים שתרשם על שמכם) ואתם תקפידו לחתום על הסכמי שכירות למשך כל תקופות השימוש של השכן – לא אמורה להיות בעיה. אין זה אומר שלא תקלעו לסכסוכים משפטיים (לדוגמא: השכן ימשיך לעשות שימוש לאחר תום תקופת השכירות), אבל זה כן אומר שהשאלה "האם החניה שלכם?" לא אמורה לעלות לדיון.

[אלון כהן]

אמליץ לשאול את השאלה בפורום דיני משפחה או לפנות אל עו"ד העוסק בתחום.

[אלון כהן]

על פניו עליך לשתף פעולה עם דרישת השיפוץ.

בכל מקרה, אמליץ להגיע עם בעל הדירה להסכמות (ולהעלותם על הכתב) בנוגע לאופן ביצוע השיפוץ – משך תקופת השיפוץ, אחריות לנקיונות, פיצויי בגין תקופת השיפוץ / בגין התארכות תקופת השיפוצים.

[מאת]

תגובות